HOA Homefront — Preguntas de los lectores: aumento de las tasas de seguros de la HOA y asesoramiento de corredores

0
22

P: Las pólizas de seguro de responsabilidad civil de nuestra comunidad se renovarán pronto. Algunas asociaciones informan aumentos de diez veces en las primas de seguros contra incendios debido a preocupaciones por la proximidad de los incendios forestales. A pesar de que nuestra comunidad no parece estar en un área propensa a incendios según fuentes de bienes raíces, ¿nos espera una gran conmoción?

BC, Rancho Santa Margarita.

R: Muchas de mis asociaciones de clientes también han tenido dificultades con el rápido aumento del costo de la cobertura de seguro que protege contra daños a la propiedad. Para aportar orientación de expertos en seguros a la discusión, me comuniqué con Michael Berg, de Berg Insurance en Lake Forest, y Scott Litman de Scott Litman Insurance Agency en Calabasas, dos corredores de seguros líderes conocidos por prestar servicios a las asociaciones de propietarios.

En cuanto a las perspectivas de las primas de seguros, Litman dijo que “desafortunadamente, esto será un problema a largo plazo. Según los informes, las reclamaciones por incendios forestales aumentan sustancialmente cada año”. Michael Berg explica que la colocación de un seguro de daños a la propiedad no es difícil para todas las comunidades, sino “solo para aquellas que están experimentando un historial de reclamos desafiante o que están ubicadas en zonas de riesgo de incendios forestales”. Para esas comunidades, afirma que “la ubicación seguirá siendo un desafío”.

Le pregunté a nuestros expertos, ¿cómo pueden las HOA maximizar sus dólares de seguros? Berg dijo que las HOA deben asegurarse de que su corredor se especialice en HOA para asegurarse de que la HOA tenga el asesoramiento adecuado para tomar la decisión comercial para su comunidad. Litman sugirió explorar cambiar el enfoque de la HOA al seguro de “paredes desnudas”, que a menudo requiere una enmienda a los CC&R. Dijo que esto podría reducir la prima en un 5%, dependiendo de la compañía de seguros.

El seguro de paredes desnudas significa que la HOA solo asegura el exterior de la residencia: el interior solo se restaura a los paneles de yeso, excluyendo accesorios (gabinetes, fregaderos, etc.), acabados (alfombras, revestimientos de paredes) y contenido interior. Muchas de mis asociaciones de clientes de condominios se han movido en esa dirección, pero primero se deben examinar los CC&R. como el Sr. Litman declaró que puede requerir una enmienda de CC&R para alinear la responsabilidad de seguros de la HOA con su responsabilidad por daños. Además, si la HOA adopta un enfoque de “paredes desnudas”, se debe proporcionar un aviso previo razonable a los propietarios de viviendas, para que no estén expuestos a pérdidas importantes no aseguradas después de que cambie el seguro de la HOA. Antes de buscar paredes desnudas como una opción de seguro, consulte a un asesor legal experimentado de HOA sobre este importante tema.

Otra técnica que utilizan muchas HOA es reducir el costo del seguro aumentando los deducibles, y muchas HOA han seguido esa estrategia, lo que ya requiere que la HOA esté preparada para absorber una mayor pérdida de bolsillo.

Les pregunté a los expertos sobre los errores comunes que ven con respecto al seguro HOA. Al sr. Berg, “el mayor error es ignorar la relación comercial con su proveedor de seguros”. Scott Litman dijo: “encontramos una cantidad sustancial de pólizas que carecen de coberturas importantes”. Recomendó que las juntas y gerentes de HOA revisen anualmente sus políticas.

Hay muchos excelentes expertos en seguros que prestan servicios a las HOA de California. Gracias a Michael Berg y Scott Litman por compartir su experiencia y consejos.

Las HOA están mejor atendidas si los abogados y los corredores de seguros se comunican con respecto a sus clientes mutuos. Las HOA deben revisar su cobertura de seguro para confirmar que coincida con las responsabilidades de su documento rector en materia de seguro y daños.

Kelly G. Richardson, Esq. es miembro del Colegio de Abogados de Asociaciones Comunitarias y socio de Richardson Ober DeNichilo LLP, un bufete de abogados de California conocido por el asesoramiento de asociaciones comunitarias. Envíe sus preguntas a Kelly@rollp.com. Columnas anteriores en www.HOAHomefront.com.

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here